Competencia propone convertir en urbanizable todo el suelo no protegido para acelerar la construcción de vivienda

Ante la falta de oferta de vivienda, la necesidad de construir se antoja como un remedio consensuado dentro del sector inmobiliario. Sin embargo, pese a disponer de un diagnóstico claro, la capacidad para ponerle remedio se atasca en el primer paso. Las dificultades burocráticas relacionadas con el tratamiento del suelo ―desde su adjudicación hasta el comienzo (y final) de las obras―, pieza capital para empezar a construir, retienen a empresas y promotores, impidiendo un despegue tan necesario en un momento de crisis como el actual. Para tratar de deshacer ese nudo, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha presentado este jueves un estudio en el que plantea fórmulas para simplificar y coordinar la regulación actual, flexibilizar el planeamiento urbano y agilizar la edificación.

El texto, de 262 páginas, recoge un compendio de reclamaciones que vienen realizando distintos agentes del sector, y que inciden, principalmente, en la necesidad de mejorar la comunicación entre las Administraciones (Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos) y los desarrolladores de los proyectos (promotores y constructores), además de limar algunos aspectos de la regulación actual que aletarga la puesta en marcha de los distintos desarrollos urbanísticos.

“La vivienda es un pilar del Estado del bienestar y nosotros, como institución, no podemos estar ajenos a problemas que afectan tanto a la sociedad”, ha indicado Juan José Ganuza, presidente de la CNMC, en el discurso de apertura de la jornada Transformación del suelo para vivienda: retos pendientes en la modernización del urbanismo, organizada por la institución esta mañana en su sede en Madrid y en la que se ha presentado el estudio.

Una de las medidas centrales que plantea el informe pasa por que todo el suelo no sujeto a protección pueda considerarse “susceptible de urbanización”. Una reclamación repetida en el sector, que busca ampliar un parque de suelo intrínsecamente finito (por su condicionante geográfico), pero que dista todavía de haber sido explotado en su totalidad. El texto también plantea “avanzar hacia un modelo de planteamiento menos pormenorizado en la definición de usos”, lo que permitiría que un mismo suelo pueda adaptarse con más facilidad a las necesidades residenciales.

Por otro lado, el informe defiende una profunda simplificación del sistema urbanístico, reduciendo instrumentos, documentaciones y trámites. Y en este apartado es donde introduce otra de las reclamaciones más contundentes: que, más allá de agilizar la concesión de las licencias (algo que se conseguiría evitando que errores técnicos o documentales durante la presentación derivasen en la nulidad absoluta del planeamiento), se impulsen las declaraciones responsables.

Este mecanismo derivaría en el promotor o constructor la responsabilidad de llevar a cabo el proceso de acuerdo con la norma, sin cuestionamiento previo por parte de las Administraciones, lo que aliviaría la carga de trabajo de muchas entidades, especialmente las locales, aunque este descargo esquivaría algunos de los filtros previos que existen actualmente. Se trata de una demanda en la que tanto la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) como la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) llevan más de un lustro insistiendo, como remedio frente a los cuellos de botella que se generan en este apartado y que en la mayoría de los casos retrasan la concesión de licencias entre 12 y 18 meses. Y es algo que ya han impulsado algunas comunidades y ayuntamientos, que son quienes tienen la mayor parte de las competencias en vivienda y urbanismo.

Más allá de las licencias y de la reforma de los trámites burocráticos, la CNMC reclama una revolución en la comunicación entre Administraciones. Su propuesta pasa por crear una ventanilla única digital que centralice los informes sectoriales que hoy tramitan organismos distintos y en fases diferentes del procedimiento. La idea es que las Administraciones compartan información, eviten duplicidades y apliquen el principio de “solo una vez”, de modo que empresas y promotores no tengan que presentar reiteradamente la misma documentación.

El organismo también apunta a uno de los mayores focos de inseguridad jurídica para el sector: la posibilidad de que un error formal acabe anulando años de planeamiento urbanístico. Entre sus recomendaciones figura permitir la subsanación de defectos técnicos, limitar la llamada “nulidad en cascada” por la que la caída de un plan general arrastra a otros instrumentos urbanísticos vinculados y avanzar hacia un sistema que permita corregir errores sin tener que reiniciar procedimientos que, en algunos casos, duran más de una década.

En paralelo, el organismo apuesta por aprovechar la inteligencia artificial para automatizar parte de los procesos. El estudio cita experiencias como un proyecto del Ayuntamiento de Madrid, que permite verificar automáticamente la adecuación de proyectos urbanísticos a la normativa vigente, un modelo que, a juicio de la CNMC, podría reducir tiempos de tramitación y aliviar la carga de trabajo de los servicios municipales.

Sin acuerdo político

La reforma de la ley del suelo que vertebra actualmente el sistema normativo, y cuyo rediseño plantean todos los cambios señalados por la CNMC, se encuentra ahora mismo bloqueada por falta de acuerdo político. Se ha tratado de reformar hasta en cuatro ocasiones en los últimos años sin éxito. La última ocasión tuvo lugar en el mes de septiembre, cuando el Gobierno la incluyó dentro de un decreto ley que incorporaba otras medidas en materia de vivienda, pero que acabó retirando para tratar de sumar los apoyos políticos necesarios para que las otras propuestas salieran adelante.

Tanto el PSOE (en coalición con el PNV en 2025) como el PP, que impulsó su propia reforma desde el Senado en abril de este año y la registró en el Congreso, se han movido en favor de un cambio normativo, sin que en ninguno de estos intentos haya conseguido salir adelante con el soporte parlamentario suficiente. De hecho, el Gobierno llegó a llevar la reforma al Congreso esta legislatura en mayo de 2024 y pensó que, dada la similitud con un texto que planteaba el PP en el Senado, saldría adelante. Pero un giro de opinión del principal partido de la oposición le llevó a retirarla a última hora para no sufrir una derrota parlamentaria.

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