El país de las tiendas vacías: más de 50.000 locales cerrados cuestionan la respuesta política a la crisis de vivienda

Una llamada interrumpe las vacaciones de Javier —nombre ficticio— durante una tranquila tarde de verano en Asturias. Alguien ha intentado desconectar la alarma de su local comercial, en pleno proceso de reforma a cientos de kilómetros de allí, en Sant Vicenç dels Horts, Barcelona.

Todo apunta a un intento de ocupación . Para evitar un regreso precipitado a Cataluña, paga a unos obreros para que se queden a dormir en el interior. Cuando los intrusos intentan acceder , los trabajadores les impiden el paso. La ocupación queda frustrada, pero el enfrentamiento moviliza a la policía y pone al Ayuntamiento sobre la pista de las obras.

Javier está convirtiendo el local en vivienda a ras de suelo sin autorización: la reforma queda paralizada.El caso de Javier no es, ni mucho menos, único en España. Muchos locales comerciales no encuentran quien abra una tienda, pero sí gente dispuesta a vivir en ellos.

El retroceso del pequeño comercio y la escasez de vivienda están dando una segunda vida a estos bajos, donde los escaparates dejan paso a dormitorios y cocinas. Una salida especialmente atractiva en las zonas más tensionadas de nuestro país, que sin embargo no para de encontrar resistencia por parte de numerosas administraciones.

Arantxa Goenaga, abogada especializada en derecho inmobiliario y conocedora del caso de Javier, explica por teléfono a ABC el laberinto burocrático al que se enfrentan los pequeños propietarios. Desde las restricciones urbanísticas hasta los posibles conflictos con la comunidad de vecinos, pasando por las licencias municipales.

«En España, para que un local pueda convertirse legalmente en vivienda debe cumplir varios requisitos, aunque la fórmula cambia según la comunidad autónoma y el municipio», señala la letrada, que en el caso concreto de Cataluña serían al menos 36 metros cuadrados útiles, ventilación, luz natural, cocina y baño, además de que el planeamiento permita ese uso.

Goenaga sostiene que el local de Javier los cumple, pero la autorización sigue pendiente varios años después de solicitarla. «Yo creo que es más un problema de burocracia» , señala, que reclama más coordinación entre quienes tramitan estos cambios y los responsables políticos de responder ante la crisis de vivienda.

«No entran en que realmente es un bien social poderlo hacer y que como local no tiene ningún futuro».Cada vez más locales vacíosLas dificultades de Javier para alquilar su local no son un hecho aislado de su municipio, ni siquiera de Cataluña. Según un balance publicado en septiembre por la Unión de Profesionales y Trabajadores Autónomos, España perdió entre 2021 y 2025 un total de 55.662 autónomos en el sector del comercio y la reparación de vehículos, nada menos que el 7,2% en cuatro años.

Más allá del debate político, este desplome coincide con un mayor protagonismo del empleo asalariado, una dinámica que se repite en gran parte de las economías de mayor renta, según la Organización Internacional del Trabajo. En España, sin ir a otros ejemplos, el conjunto de los autónomos representaba el 19% de los afiliados a la Seguridad Social en enero de 2001, frente al 15,68% al cierre de 2025.Desde su despacho, Goenaga asegura que este cambio es perfectamente visible en la calle.

«A la que te alejas del eje comercial o te vas a un pueblo, ahí ya las tiendas poco a poco van desapareciendo», expone. «Con un poco de suerte, en ciudades como Madrid o Barcelona solo verás abrir supermercados 24 horas, cafeterías de especialidad y döner kebabs.

Todo lo demás está cerrando», lamenta la abogada.Pero ¿de cuántos locales exactamente estamos hablando? Una primera aproximación podemos encontrarla en el mapa comercial elaborado por API Research y el observatorio EIXOS en 2023. Con visitas realizadas durante cinco años, el estudio contabilizó 49.490 locales cerrados o vacíos entre los 253.003 analizados en las doce mayores ciudades españolas.

Es decir, casi una de cada cinco persianas estaba bajada.Cabe destacar, eso sí, que las visitas se realizaron entre 2018 y 2023 y que la fotografía actual podría ser distinta. El estudio permite, en cualquier caso, hacerse una idea de la escala del fenómeno. El dato más relevante para el debate sobre la vivienda es que el grueso de esos locales se concentraba precisamente en Madrid y Barcelona.

Entre ambas reunían 28.225 espacios cerrados o vacíos, el 57% de todos los contabilizados. Otro dato alentador era precisamente que el 42,8% de los locales vacíos estaban situados en zonas de baja calificación comercial, es decir, espacios cuya ubicación dificulta que una tienda encuentre clientes, pero que podrían tener otra salida como vivienda.Uso político de la vivienda«Es un tema de voluntad política», sostiene Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, que reclama agilizar los cambios de uso mientras llega la vivienda nueva.

Consultado por ABC sobre cómo ayudarían estas medidas a amortiguar la escasez, defiende aprovechar los inmuebles ya existentes y ampliar el parque público. Pero advierte de que la reconversión, por sí sola, no bastará. «Si no se construye, poco se puede hacer».A todo ello se suma el aumento de la demanda residencial en los últimos años, con la llegada de millones de personas desde el extranjero.

La situación llega a tal punto que, tal y como calculó ABC este mes de octubre, más de la mitad de extranjeros que residen actualmente en España llegaron después de 2020. Como resulta evidente, un crecimiento de esa magnitud requiere una política de construcción capaz de seguirle el ritmo y, en ese sentido, Font recuerda que el Banco de España cifra en unas 750.000 viviendas el desfase acumulado entre la creación de hogares y la construcción entre 2021 y 2025.

El analista señala, además, que la oferta de alquiler anunciada en varios de los principales portales inmobiliarios ha llegado a caer más de un 60% durante este periodo, aunque matiza, eso sí, que la pandemia había elevado excepcionalmente el volumen de anuncios al pasar gran parte del alquiler de temporada al residencial.El problema de la infraviviendaSea como sea, en las zonas con mayor demanda la escasez de vivienda puede empujar a quienes buscan techo hacia el hacinamiento o la infravivienda, un territorio donde las estafas y los abusos son el pan de cada día.

Romina llegó de Argentina en 2022 y explica a ABC que en diciembre de aquel año alquiló un supuesto despacho en Barcelona, anunciado en el portal Idealista. Unos 70 metros cuadrados, cocina, baño completo y un contrato comercial. «Hasta la chica te decía que podías empadronarte», recuerda al otro lado del teléfono.

Allí vivió más de un año, en un sótano que, según explica, habían dividido en tres apartamentos. A los tres meses llegó la primera inundación de aguas fecales. Después vendrían otras. «Nos quedamos con todos los materiales impregnados en materia fecal», denuncia.Romina relata que las filtraciones empaparon las paredes de pladur, que nadie sustituyó pese a sus reclamaciones.

«Nunca fueron a limpiar, nunca fueron a ver, nunca fueron a nada». Enumera ocho denuncias, dos de ellas ante el Ayuntamiento, y más de cincuenta mensajes a la administradora. También una intervención de los bomberos y un informe pericial que, asegura, concluye que el espacio ni siquiera reúne la altura necesaria para su uso continuado.

Acabó desahuciada y mantiene una demanda contra los propietarios, pero su indignación no termina ahí. Según cuenta, el anuncio volvió a aparecer en portales inmobiliarios «mostrando la cocina, el baño completo, dando a entender que 'podés' vivir». «Nadie responde, nadie se hace cargo», lamenta.

La falta de vivienda digna ocasiona situaciones como estas a diario.Precisamente, el pasado julio el Gobierno del PSC y los Comuns presentaron en Cataluña una propuesta para facilitar la conversión de bajos comerciales en viviendas protegidas, algo parecido a lo que ya ocurre en Madrid desde 2024 con los inmuebles de oficinas.

En caso de prosperar, la medida debería abrir una vía para ampliar la oferta, aunque Font cuestiona que las facilidades para reconvertir inmuebles convivan con medidas que, a su juicio, desalientan la inversión necesaria para hacerlo.«Hay una utilización política de la vivienda por parte de todos los partidos», sostiene el analista, que cuestiona el protagonismo de las medidas «más bien coercitivas» frente a las facilidades para generar vivienda.

A su juicio, los topes al alquiler ofrecen «un mensaje electoral sencillo», pero la incertidumbre acaba alejando a quienes podrían financiar nuevos pisos. Mientras tanto, los locales vacíos arrojan cifras comparables o superiores a las de otros inmuebles mucho más demonizados en esa batalla política, como los 10.101 pisos turísticos a los que el Ayuntamiento de Barcelona anunció que extinguirá la licencia en noviembre de 2028, mientras que en la ciudad 14.037 locales comerciales tienen la persiana bajada.

«Se debería buscar un acuerdo de mínimos», reclama Font, convencido de que es igualmente importante proteger a las personas vulnerables como dar certidumbre a quienes pueden ampliar la oferta. Construir más y desarrollar un parque público deberían ser objetivos capaces de sobrevivir a un cambio de gobierno.

«Yo creo que aquí ya puede haber acuerdo».