El año 2024 no fue un año más para el mercado inmobiliario. Tras un 2023 en el que la evolución del precio de la vivienda empezó a mostrar los primeros síntomas de tensión y se aceleró un 8,4% según los datos oficiales del INE, la tendencia se agudizó a lo largo del ejercicio hasta el punto de que los precios experimentaron un aumento del 12,7%, el más intenso en 18 años.
Ese ejercicio se puede considerar como el punto de despegue de la actual espiral de precios de la vivienda y ahí ha situado la Agencia Tributaria el punto de arranque de una nueva estadística, que a partir de este año ofrecerá información sobre las transmisiones de vivienda declaradas en el IRPF, con detalle de las cuantías medias, las características de los inmuebles y el precio medio de esos traspasos por autonomías, provincias e incluso distritos, en el caso de las grandes ciudades.La primera edición de la nueva 'Estadística de viviendas transmitidas en el IRPF' revela que en 2024 se declararon 379.301 compraventas de inmuebles , de las cuales 362.616 tuvieron carácter oneroso, es decir, implicaron el intercambio de un activo inmobiliario por una cantidad de dinero; y otras 16.685 tuvieron carácter lucrativo, en otras palabras que fueron cesiones sin contraprestación económica derivadas de herencias, donaciones o regalos.Uno de los datos más llamativos es que una de cada tres transacciones consignadas en la declaración de la Renta se hizo a pérdidas o, de otro modo, por una contraprestación económica por la venta del inmueble inferior al precio de adquisición.
En datos concretos, de las 379.301 compraventas declaradas en el Impuesto sobre la Renta, 265.290 dejaron algún beneficio al vendedor, pero 117.649 acabaron con una pérdida patrimonial por venderse a un precio inferior al que fueron adquiridos.Así que sí, en 2024, en los primeros compases de la mayor escalada de los precios de la vivienda en España desde la burbuja aún había un porcentaje muy relevante de operaciones que no dejaron beneficios a sus titulares.
Las diferencias en cualquier caso son sustanciales entre territorios. En Baleares y Canarias el porcentaje de operaciones cerradas con pérdidas para el vendedor no alcanza el 20%, mientras que en otros territorios con menor presión urbanística como la Castilla y León, Castilla-La Mancha o La Rioja las transacciones a pérdidas son casi la mitad.Las viviendas compradas en la burbuja, un mal negocioTambién hay un marcado perfil temporal, que atestigua a las claras que los españoles que adquirieron una vivienda en lo peor de la burbuja inmobiliaria, entre los años 2006 y 2009, no hicieron un buen negocio.
Según los datos proporcionados por la Agencia Tributaria, más de la mitad de las 57.289 ventas de inmuebles adquiridos en ese periodo que se realizaron el año pasado se cerraron sin que los propietarios pudieran recuperar la inversión que realizaron en su momento.
En concreto, 26.194 operaciones se cerraron con beneficios y 31.095, con pérdidas.Solo en las zonas donde los precios de la vivienda han experimentado un mayor incremento porcentual, principalmente en grandes zonas urbanas y en los territorios insulares, los activos inmobiliarios adquiridos entre 2006 y 2009 parecen haber recuperado valor.
En el resto de España las viviendas adquiridas en esa fase se venden mayoritariamente a pérdidas.¿Y cuál fue la tipología tipo de las viviendas vendidas en 2024? Pues un inmueble de unos 100 metros cuadrados, adquirido por poco más de 170.000 euros y que en su día costó 133.000 a sus propietarios, por lo que obtuvo una revalorización nominal del 28%, sin tener en cuenta eso sí el encarecimiento del coste de la vida experimentado en ese periodo.
Hay que recordar aquí que Hacienda dejó de reconocer de manera parcial el derecho a que la revalorización de los activos inmobiliarios se viera reducido por el encarecimiento del coste de la vida, lo que se denominaban coeficientes de abatimiento, en 2006 y que en 2014 dio una nueva vuelta de tuerca al asunto, por lo que la revalorización a efectos fiscales se calcula sobre el precio de adquisición sin ningún tipo de ajuste.800.000 euros por un piso en la CastellanaLa diversidad territorial en precios y tipologías es grande.
En Baleares y Madrid por ejemplo la compraventa media no baja de 300.000 euros, mientras que en Extremadura no llega a los 90.000 euros. Los distritos más caros fuera de las grandes capitales son según los datos de la Agencia Tributaria son el barrio de Somosaguas de Pozuelo de Alarcón, donde la transacción media superó en 2024 los 733.000 euros por una vivienda, eso sí, de 160 metros cuadrados; y el exclusivo barrio de La Carolina de Marbella, donde la operación media fue de 718.419 euros por un inmueble de 120 metros cuadrados.
En las zonas más tensionadas como las ciudades de Madrid y Barcelona las diferencias son también sustanciales. En Barcelona la horquilla va entre los 400.000 euros de media que se pagan por un piso de 86 metros cuadrados en L'Eixample y los 167.000 euros de un apartamento de 60 metros en La Guineueta; mientras en Madrid va de los 850.000 que se pedían por una vivienda de 100 metros cuadrados en Castellana; y los 138.000 por un piso de 60 metros cuadrados que se piden en el barrio madrileño de Entrevías.
Una tendencia reseñable es que en las grandes ciudades en cada vez hay más barrios donde las viviendas que se venden tienen una superficie media inferior a los 70 metros cuadrados.
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