El mercado del alquiler en España sigue perdiendo oferta un año más mientras la demanda no deja de crecer. La puntilla ha llegado con la aprobación en Consejo de Ministros de los dos decretos Maricarmen, que han vuelto a despertar inseguridad jurídica entre los propietarios por las intervenciones que propone.
Pero ya antes de la publicación de ambos textos, las expectativas no eran las mejores. Según las previsiones del Observatorio del Alquiler realizadas a final de septiembre, el parque de viviendas disponibles para arrendamiento ascendería a 676.215 inmuebles al acabar 2026 , lo que supondría una pérdida de 7.705 viviendas respecto al año anterior y un descenso del 2,27%.
Es, en todo caso, un retroceso que ahora puede ser más letal, porque el análisis de la entidad promovida por la Fundación Alquiler Seguro no tiene en cuenta los efectos de los decretos -uno de ellos en vigor- que la Diputación Permanente del Congreso votará el próximo mes de noviembre.
Sí se ha contabilizado, en cambio, el impacto propiciado por la primera aprobación de los textos en Consejo de Ministros durante los días previos a que los tumbara el Congreso y que, según los cálculos del Observatorio, supuso una salida en apenas tres días -entre el 28 y el 30 de septiembre- de unas 4.290 viviendas del mercado.
«Hubo una retirada excepcional de pisos del mercado: al final de mes es normal que la oferta baje, pero en esta ocasión había descendido más de lo habitual», comenta a ABC Sergio Cardona , jefe de estudios del Observatorio del Alquiler. Ocurre en un momento en el que la demanda sigue siendo excesivamente elevada, aunque se modera respecto a un año atrás.
Ahora, cada vivienda que sale al mercado recibe una media de 133 interesados durante sus diez primeros días de disponibilidad, lo que supone una mejora respecto a los 143 contactos registrados en el segundo trimestre de 2026 y también se sitúa por debajo de los 135 contabilizados al cierre de 2025.
«Sigue siendo un valor extraordinariamente alto. Nos estamos acostumbrando a estas cifras, pero no deberíamos considerarlas normales», señala Cardona.Por provincias, Barcelona -donde están vigentes los límites al precio del alquiler- encabeza la clasificación nacional, con una media de 401 personas interesadas por cada inmueble anunciado.
A considerable distancia aparecen Vizcaya, con 179; Baleares, con 159; Álava, con 157, y Guipúzcoa, con 142. Zaragoza registra 133 interesados, Madrid alcanza los 120 y Tarragona, 115. También superan el centenar Santa Cruz de Tenerife (111), Las Palmas (109), Girona (104) y Málaga (101).El caso malagueño destaca por el rápido incremento de la competencia: la provincia ha pasado de 86 interesados por vivienda en el trimestre anterior a 101 en el tercero.
Es la primera vez que supera la barrera de los cien contactos, según el barómetro.Otras provincias mantienen una presión considerable, aunque inferior a la de los mercados más saturados. Es el caso de Valencia, con 97 interesados; A Coruña, con 85; Sevilla, con 76; Lleida, con 61; Navarra, con 53, y Alicante, con 50.El informe también apunta a una moderación de la presión en Guadalajara y Toledo, dos provincias que han recibido parte de la demanda desplazada desde Madrid.
La primera registra 77 interesados por vivienda, frente a los 93 del trimestre anterior, mientras que Toledo pasa de 90 a 76. Aunque el llamado efecto desbordamiento de la capital continúa presente, el descenso podría estar relacionado con la deslocalización de la demanda o con la búsqueda de alternativas habitacionales.Precios más altosLa competencia sigue siendo alta, mientras los precios siguen al alza por la escasez de oferta con la que convive el mercado desde hace años.
A final del tercer trimestre de 2026, el precio medio del alquiler en España se situó en 1.214 euros mensuales, frente a los 1.187 euros del cierre de 2025, lo que supone un incremento acumulado que alcanza el 2,27%. La subida se puede considerar «moderada», pero según el jefe de estudios del Observatorio esta desaceleración ocurre, porque «por desgracia», en los grandes mercados y en las grandes ciudades los inquilinos ya no tienen más capacidad adquisitiva.
«Es decir, no pueden afrontar precios superiores». «En cambio, donde sí vemos incrementos, sobre todo, es en mercados más pequeños, con un menor número de viviendas y situados en el interior de España. Allí los precios todavía tienen recorrido al alza», señala el experto.Con esos mimbres, el encarecimiento continúa extendiéndose por buena parte del territorio.
Baleares encabeza la clasificación, con 1.681 euros al mes, seguida de Barcelona, con 1.641 euros, y Madrid, con 1.639. Málaga alcanza los 1.316 euros y Vizcaya, los 1.308. Santa Cruz de Tenerife registra una renta media de 1.240 euros; Las Palmas, de 1.183; Valencia, de 1.171; Guipúzcoa, de 1.481; Álava, de 1.034; Navarra, de 1.027, y Alicante, de 1.039 euros.El comportamiento, sin embargo, no es homogéneo.
Algunas provincias registran ligeras correcciones interanuales. Barcelona reduce su renta media un 0,79% respecto al tercer trimestre de 2025; Álava, un 0,58%, y Vizcaya, un 0,30%. En sentido contrario, el alquiler aumenta un 13,76% en Santa Cruz de Tenerife, un 4,41% en Las Palmas, un 3,22% en Málaga y un 3,08% en Madrid.La presión sobre los precios también se aprecia en provincias que todavía no han rebasado el umbral de los 1.000 euros, pero se aproximan a él.
Sevilla alcanza los 991 euros mensuales, Girona se sitúa en 981, Segovia llega a 942 y Zaragoza, a 920.
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