Comprar hoy una casa para alquilarla durante unos años es la 'cuenta de la vieja' más extendida entre los españoles para exprimir sus ahorros a largo plazo: consiguen una renta mensual; mejoran su patrimonio; y, dado el caso, vuelven a poner en el mercado inmobiliario el inmueble por un precio mayor al que lo adquirieron en su momento.
Pero estos cálculos no tienen siempre por qué salir bien. La volatilidad de la propia vivienda, los impuestos y gastos que hay que pagar por cada paso que se da con un inmueble o las alternativas para ahorrar a largo plazo son algunas de las variables que no todos los ciudadanos tienen al planear su futuro.El reguero de medidas y anuncios que han ido afectando a los inmuebles en los ocho años de la era Sánchez está ligado a la merma que buena parte de los pisos y casas han sufrido en este periodo.
Desde 2018, la rentabilidad del alquiler ha caído más de un 25% , según el Banco de España. El último informe del Observatorio del Ministerio de Vivienda muestra cómo la rentabilidad de poner un piso en el mercado del arrendamiento permanece en caída desde 2015 y a cierre del año pasado apenas se situaba en el 3%, claramente por debajo de otras inversiones a largo plazo como la deuda pública, la Bolsa o los fondos de inversión.Adentrarse en la vivienda es la primera opción que tienen los ciudadanos como vía de ahorro.
«Al poder tocarla con las manos, los españoles la prefieren a otras alternativas, aunque no ven los costes», explica Clarisa Sekulits en una entrevista en ABC. Y a pesar de que el alquiler se ha convertido en un atractivo inmobiliario, su rentabilidad real no brilla tanto como puede parecer.
Las grandes cifras («compro por tanto, alquilo por tanto y vendo por tanto») tienen tantos matices económicos que la rentabilidad neta del 2,9% en términos netos.De entre los inmuebles disponibles, el alquiler de oficinas es el verdaderamente rentable, junto al de los garajes.
En el caso de la vivienda, a medida que el precio de los inmuebles es más elevado , o directamente se encuentra disparado, la rentabilidad va descendiendo. Por ejemplo, San Sebastián, una de las zonas más caras de España, es al mismo tiempo la ciudad con menor rentabilidad bruta, cifrada en el 3,3%%.
Esta merma se explica por variables como los impuestos . Cuando se adquiere un inmueble, hay que pagar el IVA (si es de nueva construcción) o Transmisiones Patrimoniales (si es de segunda mano). Cuando se vende con ganancias, se paga el Impuesto de la Renta (IRPF).
Si se dona o hereda, el de Sucesiones . Y, en todos los casos, hay que abonar el IBI . También es necesario incluir otros cargos como la hipoteca , las reformas , etc. Todo un reguero de conceptos que van restando interés a la inversión inmobiliaria.¿Y cuál es la reticencia que tienen los españoles para no fijarse en otras alternativas que les pueden dar más rendimiento?
El desconocimiento . Y el miedo a adentrarse en un activo intangible . Por eso, solo un 12% del patrimonio financiero del español medio se encuentra en inversiones mobiliarias (fondos, bolsa, planes de pensiones, etc.). La rentabilidad de la mayor parte de estos productos bate a la que pueda ofrecer buena parte del mercado inmobiliario.
Observados con una perspectiva de 25 años, solo en el caso del Ibex-35 ha duplicado su valor . Como réplica de esa realidad, los fondos de inversión también se sitúan en una atractiva posición, con rentabilidades que, en el caso de los nacionales, supera el 6% anual.
Algo parecido ocurre con la fiscalidad diferida de los planes de pensiones. Aunque su rentabilidad es menor que la de los fondos, por el carácter más conservador que conllevan estos productos pensados para la jubilación. Tanto fondos como planes cuentan con ventajas fiscales que no tiene la vivienda para optimizar el patrimonio. El último elemento que ha elevado el atractivo de otras inversiones alternativas al ladrillo es la deuda pública.
Con la subida de los tipos de interés de los últimos meses autorizada por el Banco Central Europeo (BCE) hasta el 2,5% actual, el mercado de bonos y letras del Tesoro sigue mejoran su posición. El bono español a 10 años ya rinde por encima del 4%. Y las Letras a un año ofrecen un 3%, una tasa que va mejorando con el paso de los meses y que constituye otra competencia a un ladrillo que las medidas del Gobierno, sus decretos y los impuestos siguen mermando en su interés.
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